2. Güteangebot zur Regelung offener Grundstücksfragen an die Hansestadt Stralsund und Neuendorfer Grundstücksverein/Nutzern

Der Gemeindevertretung wird empfohlen, folgendes Angebot zur Regelung der Grundstücksfragen in Neuendorf zu beschließen und dem 50%igen Miteigentümer HST sowie dem Grundstücksverein – als Nutzer – ein Güteangebot vorzuschlagen. 

1.Den betroffenen Grundstücksnutzern wird angeboten, bis zu 500qm (innere Fläche) abzüglich der durch die Bebauung entstandenen Eigentumsflächen zu kaufen – bzw. alternativ Erbbaupachtsverträge abzuschließen. Bei einer bebauten Eigentumsfläche über 250qm – höchstens jedoch bis GRZ1 nach vorhandener Bebauung. Als Grundlage wird folgendes festgelegt: Der Kauf/Pachtpreis entspricht Grundpreis  80€/qm gemäß Schubert-Wertgutachten S.31aus 2008.

2.Die Hansestadt Stralsund berechnet den eigenen 50%igen Anteil mit dem Kauf/Pachtpreis zum vollen Wertgutachten von 80€/qm. (s.Beispiel A unten)

3.Die Gemeinde Hiddensee berechnet ihrerseits den eigenen 50%igen Anteil zu 2/3. Dies würde einem Preis von 56€/qm entsprechen. /s.Beispiel B unten)

4.Bis zu einer Größe von 1000qm, abzüglich der bis 500qm als („innerer“ Fläche unter bezeichnet) , kann als umliegende Gartenfläche nach Festlegungen des B- Planes,  angepachtet werden. Gartenfläche Neuendorf für 0,36€/qm.

5.Die Gemeinde Insel stellt nach Beschluss, Zustimmung und Einvernehmen mit dem Grundstücksverein Neuendorf einen entsprechenden Antrag zur Beschlussfassung durch die Bürgerschaft der Hansestadt Stralsund.

6.Ein Antrag auf Ausnahme der haushaltsrechtlichen Vorschriften (Grundsätze der Einnahmebeschaffung) des §56 KV M-V wird bei der uRAB Landkreis und dem Innenministerium MV gestellt und entsprechend durch Herrn RA Zierau und dem Bürgermeister begründet.

7.Das Kauf/Pachtangebot gilt ausschließlich für auf Hiddensee gemeldete Bürger, für den „Außenverkauf“ wird eine Sperrklausel, analog Nordseeinseln festgelegt.

Begründung:

Aus dem F-Plan für Neuendorf wurden mehrere B-Pläne abgeleitet, die rechtsgültig sind. Die Grundflächenzahl (GRZ) für Neuendorf wurde mit 0,5 abgeleitet. Hieraus könnte man eine „innere“und „äußere“Kauf/Pachtfläche von 1GRZ ableiten.

Damit könnte man fiktiv bei einer angenommenen bebauten Grundstücksfläche im Eigentum des Hausbesitzers von 200qm eine Baugrundstücksfläche von 400qm annehmen.Von den 400qm minus 200qm Eigentum durch Bebauung, wären 200qm zu kaufen bzw. Erbaupacht zu bestellen.

Diese Fläche wäre dann wie unter 1. bezeichnet, anzukaufen bzw. ein Erbbaupacht abzuschließen.

Wie unter 2. festgelegt, wäre eine Anpachtung einer „äußeren“ Pachtfläche bis zu

1000qm anzubieten. Im fiktiven Beispiel 1000qm-400qm wären dann die 600qm zur Pacht als Grünfläche anzubieten.

200qm x 56€= 11.200€  einmaliger Kaufpreis (ursprügliches Güteangebot)

Berechnung nachgebessertes Angebot:

Berechnung  Anteil Hansestadt Stralsund    A         100qm x 80€      (100%)  =   8.000€

Berechnung  Anteil Gemeinde Hiddensee   B         100qmx 56€ ( 2/3Anteil)  =   5.600€

gesamt          = 13.600€

Dies würden 2.400€ Mehrkosten zu Lasten der Neuendorfer Grundstückseigentümer und Mehreinnahmen für die Hansestadt bedeuten.  Um einer perspektivischen Regelung der Angelegenheit entgegenzukommen, sollten die  Neuendorfer Grundstücksnutzer diesen Mehrkosten zum ursprünglichen Güteangebot zustimmen.

Der Bürgerschaft wird damit ermöglicht, den vollen 100%igen Wert des Grundstückwertes für den hansatischen Haushalt als Einnahme zu erzielen.

Die Gemeinde Hiddensee bleibt bei der Zusage, 2/3 des vollen Wertes zur Berechnung des Kauf/Pachtpreises anzusetzen. An der Begründung hält die Gemeinde Hiddensee

weiterhin fest.

Eine Ausnahmebegründung gem. §56 Abs.6 KV M-V dürfte vorliegen:

Die in Deutschland einmalige Grundstückssituation ist auf Grund der ehemals klösterlichen Nutzungsvorstellung und der historischen Entwicklung bis 1990 nicht vom Sachenrechtsbereinigungsgesetz erfasst, jedoch zwingend künftig zu regeln.

Auf Grund der historischen Situation ist der volle , rein theoretische und rechnerische Grundstückspreis nicht realisierbar. Dies wurde auch vom Miteigentümer HST nicht in Abrede gestellt. Auch der Gutachter vermerkt einen„eingeschränkten Verkäuferpreis“.

Eine Bebaubarkeit zwischen den bestehenden bebauten Flächen und den virtuellen Grundstücken ist ohnehin nicht möglich. Auch bestehen teilweise Geh,- Fahr- und Leitungsrechte, die nie Bauflächen werden könnten. Es besteht außerdem Denkmalschutz.

Dennoch müssen diese Flächen zum Erhalt der dörflichen Ansicht gepflegt und sollten daher zu einem geringfügigen Pachtzins an die Dorfgemeinschaft zu Nutzung gegeben werden. Dies würde im Haushalt der HST und der Gemeinde Hiddensee Einnahmen, anstatt Kosten für Pflegeaufwendungen bedeuten.

Historisch wurden diese Flächen auf klösterliche Anweisung als Hütung für Schafe und Kühe bereitgestellt. Die Neuendorfer stellten dafür einen „Hütejungen“.

Am 30.06.1953 wurde auf Weisung des Rates des Kreises Rügen der Pachtvertrag mit der Hütegemeinschaft von der Gemeinde Hiddensee gekündigt.

Neuendorf lebte dann zunehmend wirtschaftlich vom Tourismus. Bis 1990 vermieteten die Neuendorfer in der Saison an den FDGB Feriendienst der DDR zu staatlich festgesetzten Preisen. Eine private Vermietung war größtenteils nur zur Vor-und Nachsaison möglich.

Tatsächlich wurde in der Zeit an 147 Tagen im Jahr an den FDGB und 40 Tagen frei vermietet. Dies bedeutet eine Auslastung der Ferienzimmer von ca. 157Tagen im Jahr, also rund 43-45%.

Statistisch konnte bis 1995 diese Vermietungsanzahl gehalten werden. Seit 1995 bis gegenwärtig beträgt die Vermietung in Neuendorf 80-100 Tage im Jahr und Durchschnitt. Preismindernd dabei ist die bauliche Substanz (niedrige Zimmer, schmale, steile Treppen, räumlich begrenzte Sanitärräume) zu berücksichtigen.

Die Tendenz ist weiterhin eher sinkend. Mit der Wirtschaftlichkeit verliert auch der Ortsteil Neuendorf weiterhin an Einwohnern.

Die Arbeitsmöglichkeiten sind besonders in Neuendorf sehr begrenzt und saisonal beeinflusst.

Perspektivisch hängt die Entwicklung von der Regelung der Grundstücksangelegenheiten ab und wird negativ bleiben, solange der Bestand an Eigentum von Gebäuden für die Neuendorfer gefährdet bleibt.

Die gegenwärtige Preis-und Bodenpolitik wird diese Entwicklung beschleunigen.

Das dritte Güteangebot an die HST

3. Güteangebot zur Regelung offener Grundstücksfragen an die Hansestadt Stralsund und Neuendorfer Grundstücksverein/Nutzern – Mediationsverfahren

Da zum vorliegenden Einigungsvorschlag im Mediationsverfahren derzeit keine Aussicht auf Erfolg besteht, möchte ich nachfolgenden Vorschlag unterbreiten und den jeweils zuständigen Gremien der Hansestadt Stralsund, Gemeinde Hiddensee und den Neuendorfer Grundstücksnutzern (Grundstücksverein) nachfolgenden Lösungsvorschlag zur Entscheidung vorlegen:

Der Gemeindevertretung wird empfohlen, folgendes Angebot zur Regelung der Grundstücksfragen in Neuendorf zu beschließen und dem 50%igen Miteigentümer HST sowie dem Grundstücksverein – als Nutzer – ein 3. Güteangebot vorzuschlagen. Dabei sind:

a) nach der Verkehrsanschauung einheitliche Grundstücke zu bilden
b) nach Möglichkeit möglichst geringe/keine Zwischenflächen zu verbleiben
c) eine Mindestankaufgröße von 1000 m 2 erforderlich, um Gesamtlösung zu erreichen (Einzelfalllösungen sind dabei möglich)

  1. DenbetroffenenGrundstücksnutzernwirdangeboten,biszu500qm(innereFläche) abzüglich der durch die Bebauung entstandenen Eigentumsflächen zu kaufen – bzw. alternativ Erbbaupachtsverträge abzuschließen. Bei einer bebauten Eigentumsfläche über 250qm – höchstens jedoch bis GRZ1 nach vorhandener Bebauung. Als Grundlage wird folgendes festgelegt: Der Kauf/Pachtpreis entspricht Grundpreis 80€/qm gemäß Schubert-Wertgutachten S.31aus 2008.
  2. DieHansestadtStralsundberechnetdeneigenen50%igenAnteilmitdemKauf/ Pachtpreis zum vollen Wertgutachten von 80€/qm.
  3. Die Gemeinde Hiddensee berechnet ihrerseits den eigenen 50%igen Anteil zu 2/3. Dies würde einem Preis von 56€/qm entsprechen.
  4. Bis zu einer Größe von 1000qm, abzüglich der bis 500qm als („innerer“ Fläche unter bezeichnet) , kann als umliegende Gartenfläche nach Festlegungen des B- Planes, angepachtet werden. Der Verkehrswert ist Neuendorf für 15,00 €/qm.
  5. Die Gemeinde Insel stellt nach Beschluss, Zustimmung und Einvernehmen mit dem Grundstücksverein Neuendorf einen entsprechenden Antrag zur Beschlussfassung durch die Bürgerschaft der Hansestadt Stralsund.
  6. Ein Antrag auf Ausnahme der haushaltsrechtlichen Vorschriften (Grundsätze der Einnahmebeschaffung) des §56 KV M-V wird bei der uRAB Landkreis und dem Innenministerium MV gestellt und entsprechend durch Herrn RA Wilkes und dem Bürgermeister begründet.
  7. Das Kauf/Pachtangebot gilt ausschließlich für auf Hiddensee gemeldete Bürger, für den „Außenverkauf“ wird eine Sperrklausel, analog Nordseeinseln festgelegt.

Begründung:

Aus dem F-Plan für Neuendorf wurden mehrere B-Pläne abgeleitet, die rechtsgültig sind. Die Grundflächenzahl (GRZ) für Neuendorf wurde mit 0,5 abgeleitet. Hieraus könnte man eine „innere“und „äußere“Kauf/Pachtfläche von 1GRZ ableiten.
Damit könnte man fiktiv bei einer angenommenen bebauten Grundstücksfläche im Eigentum des Hausbesitzers von 200qm eine Baugrundstücksfläche von 400qm annehmen.Von den 400qm minus 200qm Eigentum durch Bebauung, wären 200qm zu kaufen bzw. Erbaupacht zu bestellen.

Diese Fläche wäre dann wie unter 1. bezeichnet, anzukaufen bzw. ein Erbbaupacht abzuschließen.

Wie unter 2. festgelegt, wäre eine Anpachtung einer „äußeren“ Pachtfläche bis zu 1000qm anzubieten. Im fiktiven Beispiel 1000qm-400qm wären dann die 600qm zur Pacht als anzubieten.

Um einer perspektivischen Regelung der Angelegenheit entgegenzukommen, sollten die Neuendorfer Grundstücksnutzer diesen Mehrkosten zu den ursprünglichen Güteangeboten zustimmen.

Der Bürgerschaft wird damit ermöglicht, den vollen 100%igen Wert des Grundstückwertes für den hansatischen Haushalt als Einnahme zu erzielen.
Die Gemeinde Hiddensee bleibt bei der Zusage, 2/3 des vollen Wertes zur Berechnung des Kauf/Pachtpreises anzusetzen. An der Begründung hält die Gemeinde Hiddensee weiterhin fest.

Eine Ausnahmebegründung gem. §56 Abs.6 KV M-V dürfte vorliegen:
Die in Deutschland einmalige Grundstückssituation ist auf Grund der ehemals klösterlichen Nutzungsvorstellung und der historischen Entwicklung bis 1990 nicht vom Sachenrechtsbereinigungsgesetz erfasst, jedoch zwingend künftig zu regeln.
Auf Grund der historischen Situation ist der volle , rein theoretische und rechnerische Grundstückspreis nicht realisierbar. Dies wurde auch vom Miteigentümer HST nicht in Abrede gestellt. Auch der Gutachter vermerkt einen„eingeschränkten Verkäuferpreis“.

Eine Bebaubarkeit zwischen den bestehenden bebauten Flächen und den virtuellen Grundstücken ist ohnehin nicht möglich. Auch bestehen teilweise Geh,- Fahr- und Leitungsrechte, die nie Bauflächen werden könnten. Es besteht außerdem Denkmalschutz.

Dennoch müssen diese Flächen zum Erhalt der dörflichen Ansicht gepflegt und sollten daher zu einem geringfügigen Pachtzins an die Dorfgemeinschaft zu Nutzung gegeben werden. Dies würde im Haushalt der HST und der Gemeinde Hiddensee Einnahmen, anstatt Kosten für Pflegeaufwendungen bedeuten.

Historisch wurden diese Flächen auf klösterliche Anweisung als Hütung für Schafe und Kühe bereitgestellt. Die Neuendorfer stellten dafür einen „Hütejungen“.
Am 30.06.1953 wurde auf Weisung des Rates des Kreises Rügen der Pachtvertrag mit der Hütegemeinschaft von der Gemeinde Hiddensee gekündigt.

Neuendorf lebte dann zunehmend wirtschaftlich vom Tourismus. Bis 1990 vermieteten die Neuendorfer in der Saison an den FDGB Feriendienst der DDR zu staatlich festgesetzten Preisen. Eine private Vermietung war größtenteils nur zur Vor-und Nachsaison möglich. Tatsächlich wurde in der Zeit an 147 Tagen im Jahr an den FDGB und 40 Tagen frei vermietet. Dies bedeutet eine Auslastung der Ferienzimmer von ca. 157Tagen im Jahr, also rund 43-45%.

Statistisch konnte bis 1995 diese Vermietungsanzahl gehalten werden. Seit 1995 bis gegenwärtig beträgt die Vermietung in Neuendorf 80-100 Tage im Jahr und Durchschnitt. Preismindernd dabei ist die bauliche Substanz (niedrige Zimmer, schmale, steile Treppen, räumlich begrenzte Sanitärräume) zu berücksichtigen.

Die Tendenz ist weiterhin eher sinkend. Mit der Wirtschaftlichkeit verliert auch der Ortsteil Neuendorf weiterhin an Einwohnern.
Die Arbeitsmöglichkeiten sind besonders in Neuendorf sehr begrenzt und saisonal beeinflusst.

Perspektivisch hängt die Entwicklung von der Regelung der Grundstücksangelegenheiten ab und wird negativ bleiben, solange der Bestand an Eigentum von Gebäuden für die Neuendorfer gefährdet bleibt.
Die gegenwärtige Preis-und Bodenpolitik wird diese Entwicklung beschleunigen.

Dieser Vorschlag bleibt für die Gemeinde Hiddensee – bis zur Zustimmung der Gemeindevertretung – unverbindlich und besitzt keine Rechtsverbindlichkeit. 3. Güteangebot Neuendorfer Grundstücksangelegenheiten

Thomas Gens Bürgermeister

Neuer Vorschlag zum Güteangebot durch den BM der Insel Hiddensee

21.09.2018

Genaueres befindet sich in der Ausarbeitung

Änderungsverträge zur Regelung offener Grundstücksfragen:
Hansestadt Stralsund, Gemeinde Insel Hiddensee und Neuendorfer Grundstücksverein/Nutzern 

Der Gemeindevertretung wird empfohlen, folgende Eckpunkte für einen Änderungsvertrag zur Beendigung der Rechtsstreitigkeiten der Grundstücksfragen in Neuendorf festzulegen und dem 50%igen Miteigentümer HST sowie dem Grundstücksverein – sowie Nutzern – folgenden Änderungsvertrag vorzuschlagen und von unseren Rechtsanwälten rechtssicher vorbereiten zu lassen. 

Grundlage dafür ist das Urteil des Landgerichts Stralsund vom 15.07.2018. 

  1. Den betroffenen Grundstücksnutzern wird ein Änderungspachtvertrag bis zu 500qm abzüglich der durch die Bebauung entstandenen Eigentumsflächen angeboten. Bei bestandskräftigen Pachtverträgen, die eine Pachtfläche von gegenwärtig weniger als 500qm umfassen, bleibt diese unberührt. Bei einer bebauten Eigentumsfläche über 250qm – höchstens jedoch bis GRZ1 nach vorhandener Bebauung (Einzelfallbewertung). Als Grundlage wird folgendes festgelegt: Die Basisbewertungszahl entspricht 80€/qm gemäß Vergleichsvorschlag AG Bergen. 
  2. Die Grundstücksnutzer, die derzeit Pachtflächen von mehr als 500qm vertraglich besitzen, diese künftig jedoch nicht als Pachtland benötigen, verpflichten sich mit dem Änderungspachtvertrag zur Pflege der angrenzenden Flächen. Für den hiermit eingeräumten Mitbesitz wird für die Dauer des Änderungspachtvertrages kein weiteres Nutzungsentgelt erhoben. Die Verkehrssicherungspflichten bleiben beim Eigentümer.
  3. Der Änderungspachtvertrag kann bis zum 31.12.2068 ausschließlich durch einen Erbbaupachtvertrag oder Verkauf an die jeweiligen Grundstücksnutzer beendet und ersetzt werden. Eine einvernehmliche Aufhebung durch alle Beteiligten ist jederzeit möglich.
  4. Die Basisbewertungszahl von 80€/qm kann für die Dauer des Änderungspachtvertrages nicht verändert werden.
  5. Das vorliegende Pachtangebot gilt ausschließlich für auf Hiddensee gemeldete Bürger und Grundstücksnutzer die wenigstens seit 01.01.2013 im Besitz/Nutzung des Grundstückes sind. Bei Verkauf der Wohngrundstücke endet jeweils die Interimsvereinbarung (auflösende Bedingung). Ausgenommen: Verkauf an Verwandte absteigender erster Linie. 
  6. Mit Abschluss des Änderungspachtvertrages werden die jeweiligen Gerichtsverfahren eingestellt. Jeder trägt seine Kosten selbst.
  7. Als Wertausgleich und zum Ausgleich von Mindereinnahmen, die auf Grund der Änderungspachtverträge für die Hansestadt Stralsund entstehen (bei derzeit größer als 500 qm festgeschriebener Pachtfläche), übernimmt die Gemeinde Hiddensee, die Grundstücksnutzer und der Grundstücksverein die Unterhaltung der künftig nicht verpachteten Flächen und die damit entstehenden Kosten.
  8. Den Grundstücksnutzern, die nach dem 25.07.2018 und vor dem 30.09.2018 die bestehenden Pachtverträge vorsorglich gekündigt haben, wird ein neuer Pachtvertrag zu den Konditionen des Punktes 1 ff., angeboten.

1 Kommentar

Margitta Decker · April 23, 2013 um 7:48 pm

(Veröffentlicht auf einer Hiddensee-Fan-Seite bei Facebook und auf Wunsch des Bürgermeisters Thomas Gens auch gern hier eingestellt):

Meine liebe Heimatstadt Stralsund,
ich bin in dir aufgewachsen, erwachsen geworden, bin in dir zur Schule gegangen, dann zur Ausbildung zum Baufacharbeiter mit Abi. Du hast mir in der Lehre alles gezeigt: Altbausanierung, Beton Beton Beton in der Kaihalle 9 auf der Werft, und: wunderbar das Bauen auf Hiddensee, die Ferienhäuser der Heiderose, dort habe ich alles gelernt vom Abstecken in der Heide, betonieren, mauern, putzen, Fenster einbauen bis zum Dachdecken. Es war eine wunderbare Zeit und ich besuche dich jedes Jahr. Entdecke die Neuerungen und freue mich über das Erhaltene. Du gibst mir viel Kraft. Und natürlich gibt es auch kein Jahr ohne Hiddensee, mich verbinden mit der Insel Jugenderinnerungen, Staunen über die Entwicklung, Kontakte mit Freunden -sowohl „Einheimischen“ als auch ständigen Besuchern, Künstlern …
Du bist eine wunderbare stolze weltberühmte Stadt – hast du es wirklich nötig, dich mit den Hiddenseern in Neuendorf so sehr um Grundstücke zu streiten? Sorgen Nöte Ängste der Neuendorfer – willst du sie nicht endlich gütlich beenden?

(Veröffentlicht auf einer

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